기안마을풍성신미주아파트 경기도 화성시 효행구 융건로 99 (기안동) · 표제부 · 공동주택 · 제2종일반주거지역
생성일: 2026-08-11
종합 평가
이 물건은 최근 실거래 기준 인근 대비 59.0% 저평가, 입지 균형형 25점(미흡), 교육(44) 강점 · 교통(3) 보완 여지 입니다.
핵심 지표
| 지표 | 값 |
|---|---|
| 저평가율 | -59.0% |
| 실거래 시세(만원/㎡) | 292 |
| 입지 균형형 | 25 |
| 역세권 | 비역세권 (3,282m) |
'실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median) 입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.
종합 브리핑
경기도 화성시 효행구 융건로 99 (기안동)에 위치한 기안마을풍성신미주아파트는 2004년 6월 23일 사용 승인된 공동주택으로, 현재 약 22.1년 경과된 단지입니다. 총 20개 동, 1164세대로 구성되어 있으며, 최저 3층부터 최고 13층까지 건축되었습니다. 전용면적은 80㎡와 85㎡ 타입이 있으며, 개별난방 방식의 계단식 복도 구조를 채택하고 있습니다.
최근 1년간 이 단지의 실거래 중앙값은 ㎡당 292만원, 평당 965만원으로 나타났으며, 총 52건의 거래가 있었습니다. 법정동 및 유사 연차 단지들과 비교했을 때, 인근 단지의 ㎡당 중앙값이 711만원인 점을 감안하면, 본 단지는 약 59.0% 저평가된 것으로 분석됩니다. 이는 주변 시세 대비 낮은 가격대를 형성하고 있음을 시사합니다.
입지 측면에서 교육 환경은 비교적 강점으로 평가됩니다. 배양초등학교가 통학구역으로 배정되며 단지에서 약 242.9m 거리에 위치하여 도보 통학이 용이합니다. 또한, 기안중학교 및 홍익대학교(화성캠퍼스) 등 다수의 대학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 반면, 교통 여건은 보완이 필요한 부분으로, 가장 가까운 지하철역인 오목천역까지의 거리가 약 3282m로 20분 초과 소요되며, 같은 수인선의 고색역도 인근에 있습니다. 버스 정류장은 5~10분 이내 거리에 위치합니다.
종합적으로 기안마을풍성신미주아파트는 준공 20년이 넘은 단지로, 인근 유사 단지 대비 상당한 저평가 상태를 보이고 있습니다. 교육 환경은 우수하나, 대중교통 접근성은 다소 아쉬운 점으로 판단됩니다. 전반적인 입지 균형형 점수는 25점으로, 교통(3점) 부문이 가장 낮은 점수를 기록하고 있습니다.
건물 개요
- 연면적: 4,964 ㎡ (1,502평)
- 층수: 지상 12층 · 108동
- 승용승강기: 2대 (해당 동 기준)
- 내진설계: 적용
- 사용승인일: 2004-06-23
- 경과: 265개월 (약 22.1년)
아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함)
- 단지명: 기안마을풍성신미주아파트
- 총 세대수 (K-apt): 1,164세대
- 동 수 (K-apt): 20개동
- 층수: 최저 3층 ~ 최고 13층
- 준공(최초): 2004-06-23
- 전용면적: 80㎡, 85㎡
누적 거래 (2006.08~2026.07)
| 전용면적(㎡) | 거래건수 | 거래비중 |
|---|---|---|
| 80.5 ㎡ | 340 건 | 20.0% |
| 84.8 ㎡ | 1,363 건 | 80.0% |
공동주택 기본 정보 (K-apt)
- 관리방식: 위탁관리
- 난방방식: 개별난방
- 복도유형: 계단식
- 분양형태: 분양
- 단지분류: 아파트
- 규모: 20개동 · 1164세대 · 1164호
- 사용승인일: 2004-06-23
- 건물구조: 철근콘크리트구조
- 시공사: 풍성주택
- 시행사: 풍성주택
- 관리사무소: ☎ 031-233-0723 / FAX 031-233-0724
- 홈페이지: cafe.daum.net/sinmijoo1164
- 승용승강기: 45대 (단지 전체 기준)
- 주차대수: 총 1,170대 (지상 473 · 지하 697)
- 세대당 주차: 1.01대/세대
- CCTV: 231대
- 버스정류장: 5~10분이내
- 지하철: 정보없음
- 전기차충전: 지상 0 · 지하 10대
부대·복리시설 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소
편의시설 관공서(기배동사무소) 병원() 백화점() 대형상가() 공원() 기타(융건릉 문화재)
교육시설 초등학교(배양초) 중학교(기안중) 대학교(홍익대(화성캠퍼스), 수원과학대, 수원대학교, 협성대학교, 한신대학교, 장안대학교,)
전용면적별 세대현황
| 60㎡이하 | 60~85㎡ | 85~135㎡ | 135㎡초과 |
|---|---|---|---|
| 0 | 1164 | 0 | 0 |
출처: K-apt 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 단지코드 A44577705
가격 · 저평가
최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 292 만원/㎡ (평당 965만) · 거래 52건 · 최근거래 2026-07-04. 거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 **중앙값(median, 평균 아님)**이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.
중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.
저평가율 -59.0% (저평가) — 최근 12개월 실거래 기준, 이 단지 중앙 292 만원/㎡ 를 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙 711 만원/㎡ 와 비교(peer 표본 3,832건). 신뢰도 높음.
비교에 포함된 인근 단지(거래 많은 순): 동탄시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라, 새터마을죽전힐스테이트, 원천레이크파크, 간석래미안자이, 시범한빛마을동탄아이파크, 어울림마을 등
판단 근거 — 최근 실거래 내역
| 거래일 | 전용면적(㎡) | 층 | 거래금액 | 만원/㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-04 | 84.8 | 1 | 2.40억 | 283 |
| 2026-07-02 | 84.8 | 7 | 2.44억 | 288 |
| 2026-06-30 | 84.8 | 6 | 2.45억 | 289 |
| 2026-06-29 | 84.8 | 8 | 2.60억 | 307 |
| 2026-06-28 | 84.8 | 1 | 2.29억 | 270 |
| 2026-06-27 | 80.5 | 4 | 2.25억 | 279 |
| 2026-06-21 | 84.8 | 6 | 2.50억 | 295 |
| 2026-06-20 | 80.5 | 13 | 2.44억 | 303 |
최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량
| 연도 | 중앙 단가(만원/㎡) | 거래건수 |
|---|---|---|
| 2017 | 228 | 58 |
| 2018 | 216 | 53 |
| 2019 | 196 | 55 |
| 2020 | 212 | 121 |
| 2021 | 336 | 70 |
| 2022 | 360 | 25 |
| 2023 | 294 | 48 |
| 2024 | 295 | 43 |
| 2025 | 295 | 45 |
| 2026 | 289 | 37 |
전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)
| 전용면적 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 80㎡ | 5 | 5 | 5 | 7 | 4 | 26 |
| 85㎡ | 20 | 43 | 38 | 38 | 33 | 172 |
| 연 회전율(단지%) | 2.1% | 4.1% | 3.7% | 3.9% | 3.2% |
연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.
취득세 예상 (공동주택)
예상 취득 관련 세액 합계 264만원 — 취득가액 24,000만원 기준 · 유효세율 1.10%
6억 이하·1주택·비규제(비조정) → 기본세율 1.00%
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 (1.00%) | 240만원 |
| 지방교육세 (0.10%) | 24만원 |
| 농어촌특별세 (0.00%) | 0만원 |
| 합계 (유효 1.10%) | 264만원 |
과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)
입지 점수
실거주자 유형별 종합
| 유형 | 점수 |
|---|---|
| 자녀양육형 | 29 |
| 균형형 | 25 |
| 교통중심 | 20 |
| 상업중심 | 24 |
| 의료중심 | 24 |
카테고리 균형
| 카테고리 | 점수 |
|---|---|
| 교통 | 3 |
| 교육 | 44 |
| 상업 | 26 |
| 의료 | 24 |
| 안전 | 29 |
| 환경 | 33 |
지표별 기여도
| 카테고리 | 지표 | 점수 | 근거(시설·지표) |
|---|---|---|---|
| 교통 | 지하철 | 8 | 오목천역 · 3,282m · 고색역(수인선) 인근 |
| 교통 | 버스 | 1 | 최근접 정류장 홍익대.홍익디자인고 964m · 300m내 정류장 0곳 |
| 교육 | 초등학교 | 54 | 통학구역 배양초등학교 243m · 최근접 배양초등학교 243m |
| 교육 | 중학교 | 22 | 기안중학교 · 1,075m |
| 교육 | 고등학교 | 47 | 홍익디자인고등학교 · 687m |
| 교육 | 학원·교습소 | 27 | 500m내 8곳 · 1km내 17곳 |
| 상업 | 편의점 | 30 | 최근접 GS25신미주 202m · 500m내 4곳 |
| 상업 | 마트·슈퍼 | 46 | 픽미아이스크림배양점 · 194m |
| 상업 | 음식점 | 12 | 500m내 15곳 |
| 의료 | 동네의원 | 12 | 500m내 1곳 |
| 의료 | 약국 | 34 | 최근접 우리약국 194m · 500m내 1곳 |
| 의료 | 종합병원 | 33 | 의료법인 원광의료재단 원광종합병원 · 2,219m |
| 안전 | 치안시설 | 8 | 봉담지구대 · 1,505m |
| 안전 | 방범CCTV | 54 | 300m내 14대 |
| 환경 | 공원·녹지 | 43 | 수국 어린이공원 · 160m · 1km내 녹지 32천㎡ |
| 환경/안전 | 유흥가(감점) | -0 | 필라이브 단란주점 최근접 1,108m · 300m내 0곳 |
| 환경/안전 | 공장(감점) | -9 | 다호기전 최근접 232m |
| 환경/안전 | 폐기물(감점) | -0 | 늘푸른환경 주식회사 최근접 853m |
거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-). 색상 대신 이 표의 수치로 등급을 판단하세요.
교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보
초등학교(통학구역 배정) · 배양초등학교 · 243m
- 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
- 개교일: 2005-03-01
- 대표번호: 031-898-7972
- 팩스: 031-898-7974
- 관할교육청: 경기도화성오산교육지원청
- 홈페이지: https://hsbaeyang-e.goehs.kr/hsbaeyang-e/main.do
- 주소: 경기도 화성시 융건로 90
교육여건 지표 · 2026 공시
- 재학생 수: 209명 (남 97·여 112)
- 학급 수: 14개
- 학급당 학생수: 15명
- 교사 수: 17명
- 교원 1인당 학생수: 12명
- 전입율: 2.5%
- 전출율: 6.2%
- 순유입: -10명
중학교 · 기안중학교 · 1,075m
- 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
- 개교일: 2005-03-01
- 대표번호: 031-290-1898
- 팩스: 031-226-2012
- 관할교육청: 경기도화성오산교육지원청
- 홈페이지: https://kian-m.goehs.kr/
- 주소: 경기도 화성시 효행로291번길 29
교육여건 지표 · 2026 공시
- 재학생 수: 605명 (남 328·여 277)
- 학급 수: 22개
- 학급당 학생수: 28명
- 교사 수: 38명
- 교원 1인당 학생수: 16명
- 전입율: 4.4%
- 전출율: 2.6%
- 순유입: +12명
고등학교 · 홍익디자인고등학교 · 687m
- 설립: 사립 · 병설 · 남녀공학
- 개교일: 1972-12-26
- 대표번호: 031-8055-3012
- 팩스: 031-222-3900
- 관할교육청: 경기도교육청
- 홈페이지: https://hongik-h.goehs.kr
- 주소: 경기도 화성시 효행로 387
교육여건 지표 · 2026 공시
- 재학생 수: 304명 (남 81·여 223)
- 학급 수: 12개
- 학급당 학생수: 25명
- 교사 수: 27명
- 교원 1인당 학생수: 11명
- 전입율: 0.7%
- 전출율: 0.3%
- 순유입: +1명
출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.
설득형 현장 브리핑 — 실거주 · 취학 자녀 가구
취학 자녀 키우실 실수요자 기준으로 말씀드릴게요. 이 단지는 자녀양육형 입지 점수 29점으로 5개 유형 중 가장 높게 나오는 물건입니다. 오늘은 그 관점으로 짚어드리겠습니다.
① 한 줄 결론 — 이 물건의 정체성
"학교 앞 안전한 저층 대단지, 인근 시세 대비 59.0% 저평가된 실거주 학군 아파트" — 이게 이 물건의 정체성입니다.
② 강점 훅
- 통학 안전 최상급: 배양초등학교가 통학구역이자 최근접 학교로 단지에서 243m, 초등학교 지표 점수 54점입니다. 아이 혼자 보내도 큰 길 안 건너는 동선이 그려집니다.
- CCTV 밀도 높은 안전한 단지: 300m 내 방범CCTV 14대로 안전 카테고리 29점을 기록했습니다. 통학로 안전은 숫자로도 확인됩니다.
- 앞마당 같은 공원: 수국 어린이공원이 단지에서 160m, 1km 내 녹지가 **32천㎡**로 환경 점수 33점입니다. 등하교 전후 놀이 공간이 가깝습니다.
- 대단지 커뮤니티: 총 1,164세대·20개동 규모로 어린이놀이터·보육시설·노인정 등 부대시설을 갖춰 아이 키우기에 필요한 생활 인프라가 단지 내에 있습니다.
- 확실한 가격 메리트: 최근 1년 실거래 중앙값 ㎡당 292만원으로, 인근 유사연차 단지 중앙값 711만원 대비 59.0% 저평가입니다(peer 3,832건 비교, 신뢰도 높음).
③ 솔직한 약점 + 관리·상쇄법
- 교통은 약합니다. 교통 카테고리 3점으로 전체 지표 중 가장 낮고, 최근접 지하철역인 오목천역까지 3,282m(같은 수인선 고색역도 인근)·버스정류장도 최근접 964m로 300m 내 정류장이 0곳입니다. 출퇴근이 지하철 중심이시면 다소 불편할 수 있다는 점, 솔직히 말씀드립니다. → 다만 자녀 통학·등하원 중심 생활이라면 이 부분의 체감은 크지 않습니다. 오히려 대로변 통행량이 적어 아이 통학로가 조용하고 차량 동선에서 한 걸음 떨어져 있다는 뜻이기도 합니다.
- 중학교는 도보 거리가 다소 있습니다. 기안중학교까지 1,075m로 초등학교만큼 가깝지는 않습니다. 다만 학급당 학생수가 28명, 순유입 +12명으로 전입이 꾸준한 학교입니다. 고등학교(홍익디자인고, 687m)도 도보권입니다.
- 동네의원 접근성은 아쉽습니다. 500m 내 동네의원 1곳뿐이지만, 자녀 육아 가구 우선순위에서는 교육·안전·환경이 더 중요한 지표이니 참고 정도로 보시면 됩니다.
④ 생활 시나리오 (공간 화법)
아침에 현관을 나서면 160m 거리 수국 어린이공원을 지나 243m 배양초등학교 정문까지 도보 5분이 채 안 걸립니다. 통학로에는 300m 내 CCTV 14대가 있어 등하굣길이 눈에 밟히지 않습니다. 초등 이후 기안중학교(1,075m)·홍익디자인고(687m)까지 도보·자전거 통학권이 이어지고, 학원가는 500m 내 8곳, 1km 내 17곳으로 사교육 인프라도 갖춰져 있습니다. 단지 안에는 어린이놀이터·보육시설이 있어 저학년 방과 후 시간도 단지 내에서 해결이 됩니다.
다만 이 단지의 배정 학교는 통학구역 기준 배양초등학교입니다. 리포트상 최근접 학교도 동일하게 배양초등학교로 확인되어 통학 관련 오해 소지는 없는 물건입니다.
⑤ 자금 그림
최근 실거래(2026-07-04, 84.8㎡, 1층) 기준 취득가 2.40억을 예로 들면, 예상 취득 관련 세액 합계는 취득가액 **24,000만원 기준 264만원(유효세율 1.10%)**입니다. 취득세 240만원 + 지방교육세 24만원(85㎡ 이하 농특세 비과세)으로, 초기 자금은 매매가 2.40억 + 세금 약 264만원 수준으로 그려보시면 됩니다. (생애최초 감면 등은 미반영 참고용이니 실제는 세무 전문가 확인 필요합니다.)
⑥ 다음 행동 제안
- 자녀 통학 동선(공원~초등학교)을 직접 걸어보시길 권합니다. 등하교 시간대 임장이 가장 체감이 큽니다.
- 지하철 접근성이 필요조건이 아니시라면(주로 자가용·버스 이용 가구), 이 물건은 교육·안전·가격 메리트가 뚜렷한 실거주 후보로 계약 검토 단계로 넘어가셔도 무리 없어 보입니다.
- 다만 대중교통 의존도가 높은 가구시라면, 출퇴근 동선을 먼저 시뮬레이션해보신 후 최종 결정을 권해드립니다.
출처: 건축물대장(공공데이터포털)·실거래가(국토교통부)·입지지표(자체 산출). 본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).