봉담 자이라젠느 시세·입지 분석 — 초·중·고 도보권 학군 신축, -1.0% 저평가 구간

봉담자이라젠느 102동 경기도 화성시 효행구 동화서북안길 50 (봉담읍 동화리) · 표제부 · 공동주택 · 제2종일반주거지역

생성일: 2026-07-26 출처: 건축물대장(공공데이터포털) · 실거래가(국토교통부) · 입지지표(자체 산출)

본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).

종합 평가

이 물건은 최근 실거래 기준 인근 대비 1.0% 저평가, 입지 균형형 34점(미흡), 교육(49) 강점 · 환경(5) 보완 여지입니다.

※ '실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median)입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.

종합 브리핑

경기도 화성시 효행구 동화서북안길 50 (봉담읍 동화리)에 위치한 봉담자이라젠느 102동은 공동주택으로, 2025년 5월 7일 사용승인된 신축 건물입니다. 이 단지는 총 862세대로 구성되어 있으며, 전용면적 60㎡와 85㎡ 두 가지 평형으로 이루어져 있습니다. GS건설이 시공하였으며, 개별난방 방식의 계단식 복도 구조를 채택하고 총 1,232대(세대당 1.42대)의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

최근 1년간 봉담자이라젠느의 실거래 중앙값은 전용면적당 666만원, 평당 약 2,202만원을 기록했으며, 총 40건의 거래가 있었습니다. 법정동 및 유사 연차 단지들을 기준으로 비교했을 때, 인근 단지의 전용면적당 중앙값 672만원과 비교하여 약 1.0%의 저평가 상태로 분석됩니다. 이는 시장에서 해당 물건이 인근 유사 단지 대비 다소 낮은 가격대에 형성되어 있을 가능성을 시사합니다.

봉담자이라젠느는 입지 균형형 점수 34점을 받았으며, 카테고리별 점수를 살펴보면 교육(49점)과 상업(45점) 부문에서 상대적으로 높은 평가를 받았습니다. 주변에 와우초등학교와 이마트(일반)가 위치하여 교육 및 생활 편의성이 양호한 것으로 판단됩니다. 반면, 환경(5점)과 의료(27점) 부문은 상대적으로 낮은 점수를 기록하여 보완이 필요한 영역으로 분석됩니다. 가장 가까운 지하철역인 수인선 오목천역까지의 거리가 약 2,445m로 대중교통 접근성은 다소 떨어지는 편이며, 인근에 나눔 어린이공원과 의료법인 원광의료재단 원광종합병원이 위치합니다.

종합적으로 봉담자이라젠느는 준공 1년 남짓의 신축 단지로, 교육 및 상업 인프라가 비교적 잘 갖춰진 주거 환경을 제공합니다. 현재 인근 유사 단지 대비 소폭 저평가된 시세를 형성하고 있어, 신축 아파트 구매를 고려하는 수요자에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 대중교통 접근성과 일부 생활 인프라 점수는 개선이 필요한 부분으로, 이러한 입지적 특성을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

건물 개요

표제부 (해당 동)

아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함, K-apt)

전용면적(㎡)별 누적 거래 (2023.10~2026.06)

공동주택 기본 정보 (K-apt)

전용면적별 세대현황

면적 구간별 세대수는 K-apt에 등록되지 않아 표기하지 않았습니다. 이 단지의 전용면적 타입은 60㎡·85㎡ 두 종이며 총 862세대입니다. 출처: K-apt 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 단지코드 A10020589

가격 · 저평가

최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 666만원/㎡ (평당 2,202만) · 거래 40건 · 최근거래 2026-06-21.

거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 중앙값(median, 평균 아님)이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.

※ 중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.

저평가율 -1.0% (저평가) — 최근 12개월 실거래 기준, 이 단지 중앙 666만원/㎡ 를 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙 672만원/㎡ 와 비교(peer 표본 98건). 신뢰도 높음. 비교에 포함된 인근 단지(거래 많은 순): 에듀시티파라곤, 봉담자이라피네, 봉담자이라젠느

판단 근거 — 최근 실거래 내역

최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량

각 연도의 전용㎡당 실거래 중앙값(만원/㎡)과 그 해 거래건수입니다. 거래가 한 건도 없던 해는 '정보없음'으로 표기했습니다. 이 단지는 2025년 5월 준공이므로 2023~2024년 거래 6건은 준공 전 분양권 거래로 보아야 합니다. 단가가 509·534만원/㎡로 준공 후(659·670만원/㎡)보다 낮은 것도 분양가 수준의 거래이기 때문입니다. 준공 후 시세 흐름은 2025년 이후 구간으로 판단하시는 편이 정확합니다.

전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)

110㎡는 K-apt에 등록된 전용면적 타입(60㎡·85㎡)에 없는 면적입니다. 2024년 1건이 집계에 잡혔으나 인접 단지 거래가 섞였을 가능성이 있어, 위 '전용면적별 누적 거래' 표의 비중(60㎡ 8.0% · 85㎡ 92.0%)은 이 1건을 제외한 50건 기준으로 산출됐습니다.

연 회전율(단지%): 2022 0.0% · 2023 0.1% · 2024 0.6% · 2025 2.6% · 2026 2.7%

연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.

취득세 예상 (공동주택)

예상 취득 관련 세액 합계 605만원 — 취득가액 55,000만원 기준 · 유효세율 1.10% 6억 이하·1주택·비규제(비조정) → 기본세율 1.00%

과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)

입지 점수

실거주자 유형별 종합

유형별 점수는 아래 6개 카테고리(교통 · 교육 · 상업 · 의료 · 안전 · 환경)에 유형마다 다른 가중치를 적용해 산출한 값입니다.

지표별 기여도

거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-).

교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보

초등학교 · 와우초등학교 · 259m

교육여건 지표 · 2026 공시

중학교 · 와우중학교 · 492m

교육여건 지표 · 2026 공시

고등학교 · 와우고등학교 · 363m

교육여건 지표 · 2026 공시

출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.

설득형 현장 브리핑 · 실거주 · 취학 자녀 가구 맞춤

봉담자이라젠느 102동 경기도 화성시 효행구 동화서북안길 50 (봉담읍 동화리)

① 한 줄 결론 — 이 물건의 정체성

취학 자녀를 두신 실거주 가구 기준으로 말씀드립니다. 봉담자이라젠느는 "초·중·고를 모두 도보권에 품은 **2025년 5월 준공, 경과 14개월(약 1.2년)**의 신축 대단지"입니다. 화려한 역세권 상품이 아니라, 아이 통학 동선과 단지 안 생활로 승부하는 집입니다.

② 강점 훅 — 아이 키우는 집으로서의 세 가지

• 초·중·고가 반경 500m 안에 다 있습니다. 와우초 259m, 와우고 363m, 와우중 492m. 교육 카테고리 49점은 이 단지에서 가장 높은 축이고, 그중 고등학교는 67점으로 단일 지표 최고점입니다. 초1 입학부터 고3 졸업까지 이사 없이 갈 수 있다는 뜻입니다.
• 학교 여건 숫자가 안정적입니다. 와우초는 학급당 22명·교원 1인당 18명, 순유입 +5명. 와우고는 2023년 3월 개교한 신설 고교로 재학 1,204명·교원 1인당 16명, 전출율 **0.6%**에 순유입 +12명. 아이를 보내놓고 빠져나가는 학교가 아니라 들어오는 학교라는 신호입니다.
• 862세대·7개동 신축 대단지의 생활 인프라. 주차는 총 1,232대, 세대당 1.42대 — 862세대에 견줘 넉넉한 편이라 저녁 늦게 들어와도 자리 다툼이 덜합니다. 단지 내 CCTV 575대, 승강기 23대, 전기차 충전 지하 60대, 그리고 어린이놀이터·보육시설·유치원·문고·커뮤니티공간·노인정까지 갖췄습니다. 시공은 GS건설, 구조는 철근콘크리트, 난방은 개별난방·계단식입니다.

③ 솔직한 약점 + 관리·상쇄법

숫자를 있는 그대로 말씀드립니다.

• 환경 5점 — 가장 약한 지표입니다. 공원·녹지 자체는 **27점(나눔 어린이공원 427m, 1km내 녹지 36천㎡)**로 낮진 않은데, 인근 시설 감점이 큽니다. 최근접 99m 시설(사단법인 한국시각장애인선교회, 공장 분류) -18점, 폐기물 296m(비전환경) -4점이 점수를 끌어내렸습니다. 다만 이 감점은 '분류상 산업시설'로 잡힌 것이라 실제 체감은 임장에서 창 방향·동 위치별로 반드시 직접 확인하셔야 합니다. 반대로 유흥가 감점은 -0점, 300m내 유흥시설 0곳입니다. 아이 통학로에 술집 골목이 없다는 건 이 유형 고객에게 환경점수 몇 점보다 실질적인 가치입니다.
• 방범 CCTV 20점(300m내 4대), 치안 39점(봉담지구대 560m). 가로 CCTV가 넉넉한 동네는 아닙니다. 대신 단지 자체 CCTV 575대와 지상 차 없는 구조가 단지 내부 안전은 상당 부분 메워 줍니다. 통학 구간은 259m~492m로 짧다는 점도 노출 시간을 줄여 줍니다.
• 비역세권 — 오목천역 2,445m, 지하철 15점. 인정합니다. 다만 버스는 62점으로 교육 다음으로 높은 지표입니다. 최근접 정류장이 122m, 300m내 정류장 4곳. 아이 학원·부모 출퇴근은 도보 1~2분 버스와 차량 동선으로 푸는 단지입니다.

④ 생활 시나리오 — 아침 8시의 동선

• 아이가 현관을 나서면 지상에 차가 없는 단지를 가로질러 259m, 어른 걸음 4분이면 와우초 정문입니다. 중학생이 되면 492m, 고등학생이 되면 363m — 학교가 바뀌어도 집은 그대로입니다.
• 학원은 500m내 11곳, 반경을 1km로 넓히면 82곳(학원 지표 36점). 초등 저학년 단계는 도보권에서, 상급 학년은 122m 앞 정류장에서 버스로 붙이는 그림이 현실적입니다.
• 주말엔 427m 나눔 어린이공원, 비 오는 날은 단지 내 문고·커뮤니티공간·주민공동시설. 급할 땐 129m GS25, 장보기는 227m 이마트(일반), 약은 222m 마더스약국이면 됩니다.
• 다만 종합병원은 **원광종합병원 4,116m(6점)**로 차량 이동이 전제입니다. 아이 응급 상황 동선은 미리 한 번 차로 재보시길 권합니다.

⑤ 자금 그림

• 대표 시세는 최근 12개월 실거래 전용면적 단가 중앙값 666만원/㎡(평당 2,202만원), 거래 40건, 최근 거래 2026-06-21입니다.
• 인근(법정동·유사연차, peer 표본 98건) 중앙값 672만원/㎡ 대비 -1.0% 저평가, 신뢰도 높음으로 산출됐습니다. 큰 폭은 아니고 "제값에서 살짝 아래" 수준으로 보시는 게 정확합니다.
• 실제 체결가 감각은 85㎡ 기준 5.40억~5.76억(2026-03~06 거래대)입니다. 이 단지는 **85㎡ 거래가 46건, 전체의 92.0%**로 주력 평형이라 환금성 면에서 참고가 됩니다.
• 취득가 5.5억(55,000만원) 기준 예상 취득 관련 세액 합계 605만원, 유효세율 1.10%(취득세 550만원 + 지방교육세 55만원, 85㎡ 이하 농특세 0원). 즉 취득가 5.5억 + 세금 약 605만원이 초기 자금의 뼈대이고, 여기에 중개보수·이사·잔금 비용을 더해 잡으시면 됩니다. 생애최초 감면 등은 반영되지 않은 참고 추정이니 관할 세무부서 확인이 필요합니다.

⑥ 다음 행동 제안

• 결정할 만한 조건: 예산이 5.4~5.8억 구간이고, 아이가 초·중등이며 최소 6~10년 이상 실거주로 학군을 한 자리에서 끝내실 계획이라면, 이 단지는 충분히 검토 테이블에 올릴 물건입니다. 반대로 지하철 통근이 매일 필수라면 2,445m라는 숫자를 먼저 감당할 수 있는지 보셔야 합니다.
• 임장 체크리스트 3가지: ① 99m·296m 인접 시설 방향의 동·층·창 뷰와 소음·냄새 직접 확인 ② 등교 시간대(오전 8시)에 와우초까지 259m 통학로 함께 걸어보기 ③ 122m 정류장 노선·배차 실측.
• 위 세 가지가 무난하시면, 관리사무소(031-546-2813)를 통해 커뮤니티·주차 운영을 확인한 뒤 85㎡ 매물 위주로 층·향별 호가 비교 후 계약 검토로 넘어가시죠. 원하시면 임장 일정부터 잡아드리겠습니다.

본 브리핑은 리포트(건축물대장·국토교통부 실거래가·자체 입지지표, 2026-07-26 기준) 수치에만 근거한 참고 자료이며, 최종 판단은 현장 확인과 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.

본 브리핑은 분석 리포트(건축물대장·국토부 실거래·입지 데이터)를 바탕으로 AI가 설득형 화법으로 재구성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 실제 거래·자금 계획은 반드시 원 리포트의 수치와 현장 확인을 병행하세요.