재개발·재건축
재개발·재건축 — 절차·권리분석·제도
조합설립부터 관리처분인가까지의 사업 절차, 조합원 자격과 지위 양도 제한 같은 규제, 비례율·분담금 같은 권리분석까지 정비사업 판단에서 실제로 확인해야 할 항목을 정리했습니다. 총 8개 포스팅.
정비사업 관련 제도는 수시로 개정되며, 재개발과 재건축은 근거 조문과 요건이 다릅니다. 각 글에 표시된 기준일과 사업 유형을 확인하시고, 실제 판단 전 관계 기관에서 현행 기준을 다시 확인하시기 바랍니다. 또한 관리처분계획 인가 전의 비례율·감정평가액·분담금은 추정치이며 사업비가 확정되면 달라집니다. 본 코너의 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.
재개발 매물 현금청산 위험 3가지 확인 체크리스트
재개발 매물의 현금청산 위험은 조합설립인가 이후 다물권자 여부, 사업시행인가 이후 분양신청 이행 여부, 관리처분인가 이후 조합원 지위양도 제한 여부로 사업 단계별로 원인이 다르므로 매수 전 각각 확인해야 한다는 체크리스트다.
2026-08-23 기준판단 체크리스트재개발·재건축 임장 시 사업 좌초·지연 위험 체크리스트
재개발·재건축 임장에서는 조합설립 무효 소송 여부가 가장 치명적 위험이며, 시공사 교체·대형 시설물 위치·소형 상가 영업 상태는 사업 속도를 늦추는 수준의 위험으로 구분해 확인해야 한다는 것이 이 체크리스트의 핵심 기준이다.
2026-08-23 기준판단 체크리스트교통호재·뉴타운 기준 의미 있는 구축 매수 체크리스트
교통호재는 계획·예타 단계가 아닌 착공 여부까지, 재개발·재건축은 나홀로 단지보다 뉴타운 단위 대단지 여부를 확인해야 의미 있는 구축 매수 판단이 가능하다. 재개발 실거주 의무 면제는 재건축에 그대로 적용되지 않는다는 점도 확인해야 한다.
2026-08-23 기준판단 체크리스트재개발·재건축 조합원 분양 평형 선택 체크리스트
조합원 분양 평형은 감정평가액 크기가 아니라 대형 평형 세대수가 조합원 수를 상회하는지와 지역별 대형 평형 선호도를 기준으로 선택해야 한다는 것이 이 체크리스트의 핵심이며, 분담금 자금 계획도 함께 확인해야 안전하다.
2026-08-23 기준판단 체크리스트재개발 무허가건축물(뚜껑) 매수 전 체크리스트
재개발 무허가건축물(뚜껑)은 정비기본계획 수립일 기준 증빙 요건과 주택 용도 요건을 충족하고 관리처분인가 이후 현금청산자 명단을 확인해야 입주권 불인정 위험을 피할 수 있다. 상가를 주택으로 개조해준다는 조건부 매물은 특히 주의가 필요하다.
2026-08-23 기준판단 체크리스트재개발 빌라(원빌라·전환다세대) 매수 체크리스트
재개발 빌라는 원빌라와 전환다세대로 나뉘며, 전환다세대는 구분등기 시점(2003년 말)과 평형 제한 여부를 확인하지 않으면 입주권이 나오지 않아 현금청산될 수 있다. 사업 진행에 따라 빌라 매물이 희소해지는 점도 함께 확인해야 한다.
2026-08-23 기준제도 해설8·13 부동산 공급대책, 재개발·재건축 무엇이 바뀌나
8·13 부동산 공급대책으로 재개발 조합설립 동의율이 75%에서 70%로 낮아지고, 이주비 대출은 종전·종후자산 평가액 중 큰 금액 기준으로, 임대주택 인수가격은 80%에서 100%로 한시 상향된다. 토지면적 1/2 반대 요건은 유지된다.
2026-08-23 기준제도 해설투기과열지구·조정대상지역 지정과 조합원 지위양도 제한
투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 제한되며, 2018년 이전 사업시행인가 신청이나 5년 거주·10년 보유 시 예외가 인정된다. 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 예정대로 종료됐다.
2026-08-23 기준