중흥에스클래스 더 센트럴 경기도 화성시 효행구 상리3길 160 (봉담읍 수영리) · 표제부 · 공동주택 · 제3종일반주거지역
생성일: 2026-07-26 출처: 건축물대장(공공데이터포털) · 실거래가(국토교통부) · 입지지표(자체 산출)
본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).
종합 평가
| 지표 | 값 |
|---|---|
| 저평가율 | 산출 불가 — 비교 가능한 인근 단지 표본이 확보되지 않았습니다 |
| 실거래 시세 | 787만원/㎡ (평당 2,601만원) |
| 입지 점수 | 균형형 58점 (보통) |
| 역세권 여부 | 비역세권 (오목천역 2,436m) |
이 물건은 입지 균형형 58점(보통), 상업(78) 강점 · 안전(35) 보완 여지입니다. 인근 대비 고·저평가 여부는 아래 '가격' 절의 사유로 판단하지 않았습니다.
※ '실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median)입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.
종합 브리핑
경기도 화성시 효행구 상리3길 160 (봉담읍 수영리)에 위치한 '중흥에스클래스 더 센트럴'은 2023년 7월 28일에 사용 승인된 공동주택 단지입니다. 총 10개 동, 824세대로 구성되어 있으며, 최고 25층 규모의 지역난방 계단식 아파트입니다. 전용면적 72㎡와 85㎡ 타입으로 이루어져 있으며, 지하 1063대, 지상 5대를 포함하여 총 1068대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.
최근 1년간 이 단지의 실거래 중앙값은 전용면적당 787만원, 평당 2601만원을 기록했으며, 총 58건의 거래가 있었습니다. 다만 법정동·유사 연차 조건으로 추려진 비교 대상 단지가 이 단지 자신뿐이어서, 인근 대비 고평가·저평가 판단은 하지 않았습니다.
입지 분석 결과, 균형형 점수는 58점을 기록했습니다. 특히 상업 시설은 78점으로 높은 평가를 받으며, 농협하나로마트 봉담점, 롯데백화점 수원점 등 대형 상업 시설 이용이 용이합니다. 교육 환경 또한 60점으로 양호하며, 수현초등학교, 수현중학교, 봉담고등학교 및 장안대학교가 인근에 위치합니다. 반면, 안전(35점) 및 의료(49점) 부문은 보완이 필요한 것으로 보입니다. 교통의 경우 버스정류장이 5분 이내 거리에 있어 편리하지만, 가장 가까운 오목천역(수인선)까지는 2436m로 도보 20분 이상 소요됩니다.
종합적으로 볼 때, '중흥에스클래스 더 센트럴'은 준신축 단지로서 824세대의 규모와 지역난방, 계단식 구조 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 우수한 상업 및 교육 인프라가 강점이나, 안전 및 의료 시설 접근성은 개선의 여지가 있습니다. 인근 대비 시세 수준은 이번 분석에서 산출되지 않았으므로, 투자 또는 실거주 결정 시에는 주변 단지 시세를 별도로 확인해 함께 검토하시기 바랍니다.
건물 개요
표제부 (해당 동)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 연면적 | 6,015㎡ (1,820평) |
| 층수 | 지상 22층 · 206동 |
| 승용승강기 | 2대 |
| 내진설계 | 적용 |
| 사용승인일 | 2023-07-28 |
| 경과 | 35개월 (약 2.9년) |
아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함, K-apt)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 단지명 | 중흥에스클래스 더 센트럴 |
| 총 세대수 | 824세대 |
| 동 수 | 10개동 |
| 층수 | 최저 22층 ~ 최고 25층 |
| 준공(최초) | 2023-07-28 |
| 전용면적 타입 | 72㎡, 85㎡ |
전용면적(㎡)별 누적 거래 (2023.09~2026.07)
| 전용면적 | 거래건수 | 거래비중 |
|---|---|---|
| 72.5㎡ | 37건 | 56.9% |
| 84.7㎡ | 28건 | 43.1% |
공동주택 기본 정보 (K-apt)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 관리방식 | 위탁관리 |
| 난방방식 | 지역난방 |
| 복도유형 | 계단식 |
| 분양형태 | 분양 |
| 단지분류 | 아파트 |
| 규모 | 10개동 · 824세대 · 824호 |
| 사용승인일 | 2023-07-28 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 시공사 | 중흥건설 주식회사 |
| 시행사 | 주식회사 세종이엔지 |
| 관리사무소 | ☎ 031-293-8834 / FAX 031-293-8835 |
| 홈페이지 | 정보없음 |
| 승용승강기 | 21대 |
| 주차대수 | 총 1,068대 (지상 5 · 지하 1,063) |
| 세대당 주차 | 1.30대/세대 |
| CCTV | 424대 |
| 버스정류장 | 5분이내 |
| 지하철 | 정보없음 |
| 전기차충전 | 지상 0 · 지하 22대 |
| 부대·복리시설 | 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타 |
| 편의시설 | 관공서(봉담읍행정복지센터), 병원(화홍병원), 백화점(롯데백화점 수원점), 대형상가(농협하나로마트 봉담점), 공원(봉담호수공원) |
| 교육시설 | 초등학교(수현초등학교), 중학교(수현중학교), 고등학교(봉담고등학교), 대학교(장안대학교) |
전용면적별 세대현황
| 60㎡이하 | 60~85㎡ | 85~135㎡ | 135㎡초과 |
|---|---|---|---|
| 0 | 824 | 0 | 0 |
출처: K-apt 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 단지코드 A10023053
가격 · 저평가
최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 787만원/㎡ (평당 2,601만) · 거래 58건 · 최근거래 2026-07-02.
거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 중앙값(median, 평균 아님)이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.
※ 중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.
저평가율 산출 불가 — 법정동·유사연차 조건으로 추려진 비교 대상(peer) 목록이 중흥에스클래스더센트럴, 즉 이 단지 자신 하나뿐이었습니다. peer 표본 58건도 위 '거래 58건'과 동일한 데이터입니다.
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 이 단지(최근) | 787만원/㎡ |
| 인근(법정동·유사연차) | 787만원/㎡ (= 이 단지 데이터) |
| 차이 | 산출 불가 |
이 단지를 이 단지와 비교한 결과이므로 차이가 0이 되는 것은 계산상 당연한 결과이고, 인근 시세 대비 비싸다·싸다는 정보를 담고 있지 않습니다. 실제 비교가 필요하시면 봉담읍 내 유사 연차 단지(봉담자이라젠느, 에듀시티파라곤, 봉담자이라피네 등)의 ㎡당 단가를 직접 확인해 보시기 바랍니다.
판단 근거 — 최근 실거래 내역
| 거래일 | 전용면적(㎡) | 층 | 거래금액 | 만원/㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-02 | 72.2 | 3 | 5.88억 | 814 |
| 2026-06-28 | 72.8 | 16 | 5.80억 | 796 |
| 2026-06-27 | 72.8 | 13 | 5.80억 | 796 |
| 2026-05-26 | 84.6 | 14 | 6.70억 | 792 |
| 2026-05-26 | 84.6 | 6 | 6.65억 | 786 |
| 2026-05-23 | 84.6 | 22 | 6.34억 | 749 |
| 2026-05-16 | 72.2 | 17 | 6.15억 | 852 |
| 2026-05-16 | 72.2 | 18 | 6.10억 | 845 |
최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량
| 연도 | 중앙 단가(만원/㎡) | 거래건수 |
|---|---|---|
| 2017~2021 | 정보없음(거래 없음) | - |
| 2022 | 476 | 2 |
| 2023 | 658 | 28 |
| 2024 | 839 | 35 |
| 2025 | 517 | - |
| 2026 | 790 / 787 | - |
각 연도의 전용㎡당 실거래 중앙값(만원/㎡)과 그 해 거래건수입니다. 거래가 한 건도 없던 해는 '정보없음'으로 표기했습니다.
전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)
| 전용면적 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 72㎡ | 0 | 1 | 0 | 17 | 19 | 37 |
| 85㎡ | 0 | 1 | 0 | 11 | 16 | 28 |
연 회전율(단지%): 2022 0.0% · 2023 0.2% · 2024 0.0% · 2025 3.4% · 2026 4.2%
연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.
취득세 예상 (공동주택)
예상 취득 관련 세액 합계 638만원 — 취득가액 58,000만원 기준 · 유효세율 1.10% 6억 이하·1주택·비규제(비조정) → 기본세율 1.00%
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 (1.00%) | 580만원 |
| 지방교육세 (0.10%) | 58만원 |
| 농어촌특별세 (0.00%) | 0만원 |
| 합계 (유효 1.10%) | 638만원 |
과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)
입지 점수
실거주자 유형별 종합
| 유형 | 점수 |
|---|---|
| 균형형 | 58 (보통) |
| 자녀양육형 | 58 |
| 교통중심 | 58 |
| 상업중심 | 59 |
| 의료중심 | 62 |
| (참고) | 55 |
유형별 점수는 아래 6개 카테고리(교통 · 교육 · 상업 · 의료 · 안전 · 환경)에 유형마다 다른 가중치를 적용해 산출한 값입니다. 단, 위 표는 유형과 점수의 대응 관계가 원자료 정리 과정에서 확정되지 않아 참고용으로만 보시기 바랍니다. 카테고리별 세부 점수는 아래 '지표별 기여도' 표를 기준으로 판단하시는 편이 정확합니다.
지표별 기여도
| 카테고리 | 지표 | 점수 | 근거(시설·지표) |
|---|---|---|---|
| 교통 | 지하철 | 15 | 오목천역 · 2,436m |
| 교통 | 버스 | 83 | 최근접 정류장 봉담초사거리 44m · 300m내 정류장 7곳 |
| 교육 | 초등학교 | 54 | 봉담초등학교 · 248m |
| 교육 | 중학교 | 66 | 수현중학교 · 295m |
| 교육 | 고등학교 | 46 | 화담고등학교 · 690m |
| 교육 | 학원·교습소 | 70 | 500m내 30곳 · 1km내 51곳 |
| 상업 | 편의점 | 71 | 최근접 씨유봉담메디컬 90m · 500m내 20곳 |
| 상업 | 마트·슈퍼 | 55 | 간식이좋아 · 151m |
| 상업 | 음식점 | 89 | 500m내 267곳 |
| 의료 | 동네의원 | 94 | 500m내 22곳 |
| 의료 | 약국 | 71 | 최근접 봉담남문약국 90m · 500m내 8곳 |
| 의료 | 종합병원 | 6 | 의료법인 명인의료재단 화홍병원 · 4,150m |
| 안전 | 치안시설 | 2 | 봉담지구대 · 2,215m |
| 안전 | 방범CCTV | 75 | 300m내 25대 |
| 환경 | 공원·녹지 | 69 | 오순도순어린이공원(지구외) · 196m · 1km내 녹지 213천㎡ |
| 환경/안전 | 유흥가(감점) | -0 | 버디노래광장 최근접 302m · 300m내 0곳 |
| 환경/안전 | 공장(감점) | -1 | 진흥특수금속 최근접 610m |
| 환경/안전 | 폐기물(감점) | -0 | (주)하얀산업 최근접 1,089m |
거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-).
교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보
초등학교 · 봉담초등학교 · 248m
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 설립 | 공립 · 단설 · 남녀공학 |
| 개교일 | 1933-05-15 |
| 대표번호 | 031-227-1381 |
| 팩스 | 031-227-9908 |
| 관할교육청 | 경기도화성오산교육지원청 |
| 홈페이지 | https://bongdam-e.goehs.kr/ |
| 주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 진등3길 15 |
교육여건 지표 · 2026 공시
| 재학생 수 | 학급 수 | 학급당 학생수 | 교사 수 | 교원 1인당 학생수 | 전입율 | 전출율 | 순유입 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 916명 (남 496·여 420) | 41개 | 22명 | 51명 | 18명 | 6.6% | 5.1% | +15명 |
중학교 · 수현중학교 · 295m
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 설립 | 공립 · 단설 · 남녀공학 |
| 개교일 | 2021-03-01 |
| 대표번호 | 031-267-9800 |
| 팩스 | 031-298-8796 |
| 관할교육청 | 경기도화성오산교육지원청 |
| 홈페이지 | https://suhy-m.goehs.kr |
| 주소 | 경기도 화성시 봉담읍 상리3길 136 |
교육여건 지표 · 2026 공시
| 재학생 수 | 학급 수 | 학급당 학생수 | 교사 수 | 교원 1인당 학생수 | 전입율 | 전출율 | 순유입 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 516명 (남 264·여 252) | 20개 | 26명 | 35명 | 15명 | 4.7% | 2.4% | +19명 |
고등학교 · 화담고등학교 · 690m
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 설립 | 공립 · 단설 · 남녀공학 |
| 개교일 | 2025-03-01 |
| 대표번호 | 031-8067-6171 |
| 팩스 | 031-8067-6179 |
| 관할교육청 | 경기도교육청 |
| 홈페이지 | https://hwadam-h.goehs.kr |
| 주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상리1길 128 |
교육여건 지표 · 2026 공시
| 재학생 수 | 학급 수 | 학급당 학생수 | 교사 수 | 교원 1인당 학생수 | 순유입 |
|---|---|---|---|---|---|
| 768명 (남 430·여 338) | 26개 | 30명 | 50명 | 15명 | +0명 |
출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.
설득형 현장 브리핑 · 공인중개사 실전 화법
봉담중흥S클래스더센트럴 206동 경기도 화성시 효행구 상리3길 160 (봉담읍 수영리)
프리셋 입지점수 중 상업중심이 62점으로 가장 높아, 생활 편의를 중시하시는 실수요자 기준으로 브리핑을 드리겠습니다.
① 한 줄 결론 — 이 물건의 정체성
2023년 7월 준공한 준신축(경과 약 2.9년), 824세대 대단지로, 백화점·마트·먹거리까지 걸어서 누리는 '생활 편의 밀집형' 봉담 신축입니다. 상업 78점·음식점 89점이 이 단지의 정체성을 그대로 말해줍니다.
② 강점 훅 — 이건 확실합니다
- 생활 편의의 밀도: 상업 카테고리 78점, 그중 음식점은 89점(500m내 267곳), 동네의원 94점(500m내 22곳)입니다. 롯데백화점 수원점, 농협하나로마트 봉담점까지 이용 가능하고, 편의점(씨유 봉담메디컬 90m)·약국(봉담남문약국 90m)이 코앞입니다. 장 보고 외식하고 병원 들르는 일상이 차 없이 해결됩니다.
- 여유로운 주차와 신축 쾌적함: 세대당 주차 1.30대/세대(총 1,068대, 지하 1,063대)입니다. 지상은 5대뿐이라 지상은 사실상 보행자·아이들 공간이죠. 여기에 지역난방·계단식·내진설계 적용, 준공 3년 차 신축의 관리 상태가 더해집니다.
- 버스 접근성: 버스 지표 83점, 최근접 봉담초사거리 정류장 44m, 300m내 정류장 7곳. 대중교통 첫걸음은 매우 편합니다.
③ 솔직한 약점 + 관리·상쇄법
포장 없이 두 가지는 인정하고 가겠습니다.
- 안전 35점 — 치안시설 2점(봉담지구대 2,215m): 지구대가 멀어 점수가 낮습니다. 다만 단지 자체는 CCTV 424대, 방범CCTV 지표 75점(300m내 25대)으로 근거리 방범 인프라는 갖춰져 있고, 감점 요인인 유흥가는 300m내 0곳입니다. '조용하고 유해시설 없는 주거지'라는 뜻으로 읽으셔도 됩니다.
- 의료 49점 — 종합병원 6점(화홍병원 4,150m)·비역세권(오목천역 2,436m, 도보 20분 이상): 대형병원과 지하철역은 거리가 있습니다. 대신 동네의원 94점·약국 71점으로 일상 진료는 충분하고, 큰 병원·역 이동은 앞서 말한 버스 83점·차량 동선으로 보완하는 구조입니다.
④ 생활 시나리오 — 걸어서 그려보면
- 아침, 아이는 봉담초 248m·수현중 295m로 몇 분 거리 등교. 2025년 개교한 신설 화담고도 690m라 초·중·고가 도보권에 모여 있습니다. 학원가도 500m내 30곳(학원 지표 70점)이라 방과 후 동선이 짧습니다.
- 저녁엔 267곳 중 골라 외식하거나 하나로마트에서 장을 보고, 몸이 안 좋으면 90m 약국·인근 의원으로. 오순도순어린이공원이 196m(공원·녹지 69점), 앞마당처럼 산책하실 수 있습니다.
⑤ 자금 그림
- 실거래 시세: 최근 1년 전용㎡ 중앙값 787만원/㎡(평당 2,601만), 거래 58건, 최근 거래 2026-07-02.
- 최근 실거래: 전용 72㎡ 5.88억~6.15억, 전용 85㎡ 6.34억~6.70억 선에서 형성.
- 취득 초기 자금(예시): 취득가 5.8억 기준, 취득 관련 세액 합계 약 638만원(유효세율 1.10%) — 취득세 580만·지방교육세 58만(6억 이하·1주택·비조정 기준). 즉 5.8억 + 약 638만원이 초기 그림입니다.
- 저평가율은 이번 분석에서 산출되지 않았습니다. 비교 대상으로 잡힌 단지가 이 단지 자신뿐이라 '인근 대비 몇 % 싸다'는 판단의 근거가 없습니다. 매수 전 봉담읍 유사 연차 단지의 ㎡당 단가를 직접 비교해 보시길 권합니다.
⑥ 다음 행동 제안
차 없이도 생활이 도는 신축을 원하시고, 예산이 6억대 초반이며, 대형병원·역 거리를 버스·차량으로 감당할 계획이라면 충분히 결정해볼 만한 물건입니다. 다음 단계로,
- 현장 임장에서 지상 무차량 동선과 지하주차장 여유, 커뮤니티·놀이터 실제 상태를 함께 확인하고,
- 전용 72㎡·85㎡ 중 원하시는 타입의 실매물 호가와 층·향을 비교해 최근 실거래(5.88억~6.70억) 범위 안에서 협상 포인트를 잡아보시죠.
원하시면 바로 임장 일정과 매물 리스트를 정리해 드리겠습니다.