북수원자이 렉스비아 시세·입지 분석 — -10.8% 저평가, 환경 보완 필요

북수원자이 렉스비아 경기도 수원시 장안구 장안로 271 (정자동) · 표제부 · 공동주택 · 제2종일반주거지역

생성일: 2026-08-11

종합 평가

이 물건은 최근 실거래 기준 인근 대비 10.8% 저평가, 입지 균형형 48점(미흡), 의료(67) 강점 · 환경(24) 보완 여지 입니다.

핵심 지표

'실거래 시세'는 최근 1년 거래 전용면적 단가의 중앙값(median) 입니다 — 평균과 달리 소수의 이상 거래에 덜 흔들리는 대표 시세.

종합 브리핑

북수원자이 렉스비아는 경기도 수원시 장안구 장안로 271 (정자동)에 위치한 공동주택으로, 2026년 3월 3일 사용승인 예정인 신축 단지입니다. 총 21개 동, 2,607세대의 대규모 단지로, 최고 29층 높이이며 전용면적 49㎡부터 100㎡까지 다양한 평형을 제공합니다. 지상 주차 없이 지하 3,721대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지역난방 방식의 계단식 아파트입니다.

최근 1년간 이 단지의 실거래 중앙값은 전용면적당 1,223만원, 평당 4,045만원으로 집계되었습니다. 총 46건의 거래가 발생했습니다. 법정동 및 유사연차 단지를 기준으로 비교했을 때, 인근 단지의 제곱미터당 중앙값 1,372만원 대비 약 10.8% 저평가된 것으로 분석됩니다.

입지 측면에서는 균형형 점수 48점을 기록했습니다. 특히 상업(62점)과 의료(67점) 카테고리에서 높은 점수를 보이며, 경기도의료원 수원병원과 슈가아이스파장점 등 주변 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 반면 교통(39점)과 환경(24점) 카테고리는 상대적으로 낮은 점수를 보였으며, 최근접역인 성균관대역(경부선)까지의 거리는 약 1,797m입니다.

종합적으로 볼 때, 북수원자이 렉스비아는 대규모 신축 단지로서 쾌적한 주거 환경과 편리한 단지 내 시설을 갖추고 있습니다. 현재 인근 단지 대비 저평가된 것으로 분석되나, 교통 및 환경 관련 입지 보완점은 고려할 필요가 있습니다.

건물 개요

• 연면적: 12,307 ㎡ (3,723평)
• 층수: 지상 29층 · 113동
• 승용승강기: 3대
• 내진설계: 적용
• 사용승인일: 2026-03-03
• 경과: 5개월 (약 0.4년)

아파트 단지 전체 (해당 동 외 포함)

• 단지명: 북수원자이 렉스비아
• 총 세대수 (K-apt): 2,607세대
• 동 수 (K-apt): 21개동
• 층수: 최저 22층 ~ 최고 29층
• 준공(최초): 2026-03-03
• 전용면적: 49㎡, 60㎡, 75㎡, 84㎡, 100㎡

누적 거래 (2024.04~2026.06)

공동주택 기본 정보 (K-apt)

• 관리방식: 위탁관리
• 난방방식: 지역난방
• 복도유형: 계단식
• 분양형태: 혼합
• 단지분류: 아파트
• 규모: 21개동 · 2607세대 · 2607호
• 사용승인일: 2026-03-03
• 건물구조: 철근콘크리트구조
• 시공사: 지에스건설
• 시행사: 111-1구역(정자지구)주택재개발정비사업조합
• 관리사무소: ☎ 031-8019-9912 / FAX 031-8019-9913
• 홈페이지: 정보없음
• 승용승강기: 56대
• 주차대수: 총 3,721대 (지상 0 · 지하 3,721)
• 세대당 주차: 1.43대/세대
• CCTV: 1327대
• 버스정류장: 5분이내
• 지하철: 정보없음
• 전기차충전: 지상 0 · 지하 166대

부대·복리시설 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타

전용면적별 세대현황

출처: K-apt 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 단지코드 A10022677

가격 · 저평가

최근 1년 실거래 전용면적 기준 중앙값 1,223 만원/㎡ (평당 4,045만) · 거래 46건 · 최근거래 2026-06-20. 거래금액을 전용면적으로 나눈 ㎡당 단가를 정렬한 **중앙값(median, 평균 아님)**이며, 아래 표는 개별 최근 거래입니다.

중앙값 = 거래들을 단가순으로 줄 세웠을 때 정확히 한가운데 오는 값. 평균값(모두 더해 개수로 나눈 값)과 달리, 유난히 비싸거나 싼 소수의 거래에 덜 휘둘려 대표 시세를 더 안정적으로 보여줍니다.

저평가율 -10.8% (저평가) — 최근 12개월 실거래 기준, 이 단지 중앙 1,223 만원/㎡ 를 인근(법정동·유사연차) 단지 중앙 1,372 만원/㎡ 와 비교(peer 표본 294건). 신뢰도 높음.

비교에 포함된 인근 단지(거래 많은 순): 화서역파크푸르지오, 북수원자이렉스비아, 시흥장현예다음아르테, 유승한내들퍼스트파크, 화서역푸르지오브리시엘, 시흥장현데시앙 등

판단 근거 — 최근 실거래 내역

최근 10년 매매 추이 — 연도별 실거래 중앙 단가 · 거래량

전용면적별 · 연도별 거래량 (최근 5년)

연 회전율 = 해당 연도 거래건수 ÷ 단지 총 세대수. 전용면적별 세대수는 건축물대장 전유부 미보유로 단지 총세대수 기준.

취득세 예상 (공동주택)

예상 취득 관련 세액 합계 1,284만원 — 취득가액 70,000만원 기준 · 유효세율 1.83%

6억 초과~9억·1주택·규제(조정대상지역) → 기본세율 1.67%

과세표준 = 입력한 취득가액(실거래가) 기준. 취득세는 지방세로 시·군에 납부합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세목입니다(85㎡ 이하 농특세 비과세). 생애최초 취득 감면, 일시적 2주택 중과배제, 시가인정액 과세표준(2023~) 등은 반영하지 않은 참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득일 기준 현행 지방세법과 개별 요건에 따라 달라질 수 있으니 관할 시·군 세무부서나 세무 전문가로 확인하세요. (세율 기준: 2025-01)

입지 점수

실거주자 유형별 종합

카테고리 균형

지표별 기여도

거리는 가까울수록·개수는 많을수록 높은 점수. 부정요인(유흥·공장·폐기물)은 가까울수록 감점(-). 색상 대신 이 표의 수치로 등급을 판단하세요.

교육 참고자료 — 인근 초·중·고 학교정보

초등학교 · 다솔초등학교 · 239m

• 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
• 개교일: 2013-05-28
• 대표번호: 031-8019-7826
• 팩스: 031-8019-7827
• 관할교육청: 경기도수원교육지원청
• 홈페이지: https://dasol-e.goesw.kr
• 주소: 경기도 수원시 장안구 이목로 24-35

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 956명 (남 460·여 496)
• 학급 수: 44개
• 학급당 학생수: 22명
• 교사 수: 54명
• 교원 1인당 학생수: 18명
• 전입율: 3.5%
• 전출율: 3.5%
• 순유입: +0명

중학교 · 경기체육중학교 · 1,011m

• 설립: 공립 · 병설 · 남녀공학
• 개교일: 2011-03-01
• 대표번호: 031-547-8700
• 팩스: 031-269-2084
• 관할교육청: 경기도수원교육지원청
• 홈페이지: https://ggpe-m.goesw.kr
• 주소: 경기도 수원시 장안구 상률로 106

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 82명 (남 42·여 40)
• 학급 수: 3개
• 학급당 학생수: 27명
• 교사 수: 12명
• 교원 1인당 학생수: 7명
• 전입율: 13.7%
• 전출율: 15.1%
• 순유입: -1명

고등학교 · 천천고등학교 · 999m

• 설립: 공립 · 단설 · 남녀공학
• 개교일: 2004-03-01
• 대표번호: 031-249-6705
• 팩스: 031-269-5903
• 관할교육청: 경기도교육청
• 홈페이지: cheoncheon-h.goesw.kr
• 주소: 경기도 수원시 장안구 정자로42번길 31

교육여건 지표 · 2026 공시

• 재학생 수: 785명 (남 417·여 368)
• 학급 수: 33개
• 학급당 학생수: 24명
• 교사 수: 62명
• 교원 1인당 학생수: 13명
• 전입율: 1.0%
• 전출율: 0.7%
• 순유입: +2명

출처: 학교알리미(교육부) 정보공시. 학업성취도 학교별 순위는 비공개(2017~)라 제공하지 않으며, 위는 학교 기본정보·재학생·교육여건 참고지표입니다.

설득형 현장 브리핑 — 실거주 · 취학 자녀 가구

① 한 줄 결론 — 이 물건의 정체성

취학 자녀를 둔 실거주 기준으로 보면, 북수원자이 렉스비아는 "다솔초 239m 초품아 + 2,607세대 대단지 커뮤니티를 갖췄지만, 환경 24점대의 보완이 필요한 신축 균형형" 아파트입니다. 입지 균형형 48점, 실거래 기준 인근 대비 -10.8% 저평가 상태입니다.

② 강점 훅

• 다솔초등학교 239m — 초등학교 지표 55점. 큰 도로를 여러 번 건너지 않고 등하교할 수 있는 거리이고, 재학생 956명·학급당 22명·교원 1인당 18명으로 과밀 우려 없이 안정적인 규모입니다.
• 학원·교습소 밀집도 73점 — 500m내 33곳, 1km내 123곳. 초등 저학년은 도보, 이후 학원 이동까지 동선이 촘촘하게 갖춰진 학군 인프라입니다.
• 방범CCTV 70점(300m내 22대), 치안시설 52점(노송지구대 397m) — 아이 혼자 다니는 통학로에 안전장치가 확보돼 있습니다.
• 2,607세대·21개동 신축 대단지, 어린이놀이터·주민공동시설·커뮤니티공간까지 갖춘 부대시설, 세대당 주차 1.43대로 등하원 시간 차량 정체나 주차 스트레스가 적습니다.

③ 솔직한 약점 + 관리·상쇄법

• 환경 24점은 카테고리 중 가장 낮은 수치입니다. 공원·녹지 지표는 43점(세일공원 324m·1km내 녹지 70천㎡)으로 최소한은 있지만, 유흥가(꼬끼오노래타운 165m, 300m내 11곳)·폐기물시설(동양개발㈜ 118m)·공장(브레인테크 292m) 감점 요인이 근접해 있어 정직하게 낮은 점수입니다. → 다만 이 시설들은 단지 초입이 아니라 인접 상권·산업 구역 쪽에 몰려 있는 구조라, 통학로를 다솔초 방향(239m)으로만 잡으면 실제 체감 노출은 제한적입니다. 임장 시 저녁 시간대 통학로 실제 동선을 함께 확인하시길 권합니다.
• 중학교(경기체육중 22점)·고등학교(천천고 33점) 지표는 초등 대비 약합니다. 경기체육중은 재학생 82명·학급당 27명으로 일반 인문계 진학 수요와는 결이 다른 특성화 학교이므로, 인근 일반중 배정 여부는 별도로 확인이 필요합니다. → 대신 초등 6년은 확실히 강점 구간이니, "초등 저학년 자녀"라면 지금 진입 타이밍이 유리합니다.
• 교통 39점(성균관대역 1,797m, 비역세권) — 지하철 접근성은 약하지만, 버스 지표는 76점(최근접 정류장 114m, 300m내 9곳)으로 통근·통학 보완이 가능합니다. 차량 통근 위주 실거주 가구라면 부담이 크지 않습니다.

④ 생활 시나리오 — 통학로 그려보기

• 아이 손을 잡고 현관을 나서면 239m 거리에 다솔초등학교, 왕복 5~7분이면 도착합니다. 대단지 특성상 같은 라인 친구들과 무리 지어 통학하는 그림도 가능합니다.
• 하교 후엔 500m 반경 학원 33곳 중 픽업 없이 걸어서 이동 가능한 곳이 있고, 저녁 시간엔 300m내 CCTV 22대가 동선을 지켜줍니다.
• 주말엔 세일공원(324m)이나 단지 내 어린이놀이터·주민공동시설에서 시간을 보내고, 지하주차 3,721대 덕분에 차 댈 곳 걱정 없이 짐을 나릅니다.
• 중·고등학교 진학 시점엔 천천고(999m)·경기체육중(1,011m) 배정 가능성을 학군 배정표로 별도 확인하시는 걸 권합니다.

⑤ 자금 그림

• 최근 실거래 중앙값 1,223만원/㎡(평당 4,045만원), 최근 거래 예시로 59.9㎡ 7.00억(2026-06-20) 라인이 있습니다.
• 취득가 7.00억 기준 예상 취득 관련 세액 합계 1,284만원(유효세율 1.83%) — 취득세 1,167만원 + 지방교육세 117만원(85㎡ 이하 농특세 비과세)이 포함된 참고 추정치입니다.
• 즉 59.9㎡ 진입 시 초기 자금은 매매가 7.00억 + 세금 약 1,284만원 수준으로 그려보시면 됩니다. (생애최초 감면 등은 미반영이니 실제는 더 낮아질 수 있습니다.)

⑥ 다음 행동 제안

초등 저학년 자녀를 둔 실거주 목적이고, 지하철 의존도가 낮은 생활권이라면 지금이 검토할 만한 타이밍입니다. 다음 단계로 (1) 평일 저녁 다솔초~단지 통학로 직접 걸어보기, (2) 인근 중·고 배정 기준 확인, (3) 관심 평형(59.9㎡ 중심) 최근 실거래 재확인 후 임장 일정을 잡아보시길 권합니다.

출처: 건축물대장(공공데이터포털)·실거래가(국토교통부)·입지지표(자체 산출). 본 자료는 참고용이며 투자·거래 판단의 최종 근거로 삼지 마십시오. 결측 항목은 '정보없음'(0점 아님).